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买房不做产调,后果有多严重?

日期:2017-12-27 15:12阅读:
买房不做产调,后果有多严重?

本期案例一
 
抵押房
 
今年3月,小洪在金地格林小区,买了一套120㎡的房子,总价196万。合同签订后,小洪付给房东张先生18万定金。但是事后发现,这套房子是抵押房。
 
小洪为此催促房东赶紧处理抵押借款,才能进行过户,但是房东生似乎一点都不急,甚至处于失联状态。
 
房东再次出现的时候,要求小洪先把首付款80万支付给他,然后再去处理抵押的事情。但并没有承诺什么时候过户。定金加首付款就要付98万,这样搞风险实在太大,小洪当然不同意。
 
但是18万的定金已经付了,并且在僵持的几个月里,房价一直在涨,成交时196万的房子,据说现在市场价已经达到210万。
 
小洪很急,但此时的房东拒绝继续进行交易,并且不退还定金,随后失联。
 
 
 
案例分析
 
 
 
在二手房买卖合同履行过程中,经常遇到被出售的房子有贷款尚未还完 ,要进行交易首先要解除抵押,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。
 
如要购买抵押房,买卖双方要把各种违约条款明确写进合同,在合同中最好明确规定,房子涨价时卖方违约时房子的增值部分的赔偿;规定好督促卖房人解押,防范意外情况发生。
 
 
 
本期案例二
 
共有房
 
2016年底,房屋出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《武汉市存量房屋买卖合同》,约定景先生将坐落于东西湖的一处房屋出售给马先生,房屋建筑面积90平方米,价格200万元。合同签订后,马先生当即支付定金2万元。
 
2017年2月,景先生的妻子王女士向马先生发送了告知函,告知房屋系夫妻共同财产,因景先生并没有征得他的同意就擅自签订房屋买卖合同,所合同无效。
 
后来景先生也以此为由不再履行合同。
 
2017年3月马先生收到告知函后要求继续履约,对方不仅不履约,还不退2万元定金,马先生无处说理,只能上告法院要求景先生承担相应违约责任。
 
 
 
案例分析
 
 
 
《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。
 
本案中,经过法庭调查,景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然,本案中,合同未能履行是景先生的过错,景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。
 
事实上,马先生只要在买房过程中做一项简单的产调工作就能避免这种情况发生,在签订合同前,问一下售房人的家庭情况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
● 准确掌握房产信息
 
第一步,看房产证
 
看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。
 
第二步,看户口本
 
看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。
 
第三步,看房子实际居住情况
 
看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。
 
第四步,进行产调
 
在签订合同前,对小区建筑年限、近几年是否会拆迁等信息如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门查询房屋情况,进行产调。
 
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