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住房贷款“商转公”这些细节要清楚

日期:2020-03-30 11:55阅读:
 
近日,为支撑缴存职工实现基本和改善性住房需求,该中心决定恢复住房公积金“商转公”业务。此消息对那些正在使用商业贷款的公积金缴存用户无疑是一个好消息。
 
“商转公”即商业贷款转成公积金贷款。银川住房公积金管理中心自2013年开办“商转公”业务,2018年因中心资金使用率较高、个贷使用率达90%以上,决定暂停“商转公”业务。近日,为支撑缴存职工实现基本和改善性住房需求,该中心决定恢复住房公积金“商转公”业务。此消息对那些正在使用商业贷款的公积金缴存用户无疑是一个好消息。然而,有商贷用户表示,在现行房价下,由于商贷款额度过高,实现“商转公”不容易。
 
“商转公”额度上线五十万
 
记者从银川住房资金管理中心了解到,个人商业按揭住房贷款转公积金贷款时,除了申请贷款额度及期限不得超过原商业贷款剩余本金余额和剩余期限,其公积金贷款申请额度最高不超50万。也就是说,商业贷款剩余本金超出50万的部分,需要自行补齐。
 
举个例子,假设王某在某银行商贷剩余本金为55万,在商业贷款转公积金贷款时,需先向银行还款55万元,取得相关还款票据后,向公积金管理部门申请贷款,假设其可申请到最高额度50万元,那么还有5万元就要自己补齐了。
 
据银川住房资金管理中心工作人员先容,最高限额是50万元,但根据每个申请人的还款能力及相关条件,每个人可申请到的额度是不一样的,有的可能最高只能申请到35万元,有的则能申请到50万元。对于那些商贷剩余本金小于50万元的用户来说,在满足其他相关条件同时,是非常适合办理“商转公“业务的。
 
商贷用户:现行房价转不起
 
银川住房资金管理中心发布恢复住房公积金商转公业务的消息一出,对正在使用商业贷款的公积金缴存用户无疑是一个好消息。但也有一些商贷用户在仔细算了一笔账后,发现在现行房价下,他们很难实现“商转公”业务,其原因大多都是转不起。
 
“我贷款的剩余本金还有60万元没有还,我上哪凑这么多钱给银行?”于女士2019年年初购买一套总价85万元的房子,由于公积金最高贷款限额50万元,于女士首付要将近40万元,迫于无奈,于女士只好选择首付较低的商业贷款,首付仅20万元,商贷65万元,年限20年。一年后,还款5万元,商贷本金还有60万元没还。本以为“商转公”是个好消息,但她仔细一算,先要凑60万元还给银行,才能拿出房证去住房公积金相关部门办理业务,这让她心有余而力不足。“短时间根本凑不够这些钱,如果当时能凑够这么多钱,也就不用贷款了。”于女士无奈地说。
 
“现在好一点的房子均价都在每平方米7000元以上,买个100平方米的房子都要七、八十万,大家都想首付少一点,贷的多一点。”杨女士也刚刚购买住房不久,她听说住房贷款可以“商转公”后,发现并没有那么容易转,因为她所购房子总价款130万,向银行贷款100万,期限三十年。杨女士表示,如果办理“商转公”,公积金最高限额50万,还有多出来的50万元就要自己承担,这样“商转公”的意义也不是很大了。
 
还款方式可能影响“商转公”
 
相比之下,早在2012年就买房的刘先生,他就幸运多了。“我当时买房时,位置好一点的房子每平米才5800元左右。商业贷款贷的也不多,后来转到公积金贷款时才发现,商贷前期都在还利息,本金却没有还多少。”刘先生告诉记者,当时买了一套103平方米的房子总价60万元,首付了25万元,银行商业贷款35万元,期限20年。2015年,他将商贷转成公积金贷款时才发现,这三年里,他一直都在还利息,总共10万,而贷款本金只还了3万元,贷款剩余本金还有32万元。最后,他还是向亲戚朋友凑了32万元还给银行后,用公积金贷款32万元。此前,刘先生一直纠结为何自己用商贷时,每月还款3000多元,还款三年后,贷款剩余本金还有32万元?原来,他使用的是等额本息还款,前期利息还的多,本金还的少。而银行内还有一种是等额本金还款,这种还款方式前期本金还的多,如果商贷用户后期有“商转公”计划,在承受范围内,商贷最好采用等额本金还款方式,能快速减少本金。
 
记者专门咨询了银行业内人士,对等额本金和等额本息这两种不同的还款方式进行了解读。据先容,等额本金是每个月还的本金一样,但每月还的利息不一样,这种方法总的还款利息少,但前期还款的压力大,越往后,月还款越少;而等额本息是本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。所以相同的贷款年限,相同的贷款金额,等额本金归还的利息少于本额等息,但月供也多。
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